Vergleich von Mieten & Investieren, Kapitalanlage und Eigennutzung über 30 Jahre
Marktdaten
Indikative Zinsen für den Kauf einer Bestandsimmobilie.
| Rate | Bedingungen | Quellen | Datum |
|---|
Eigenkapital-Szenarien:
Steuern
In der Simulation verwendete Steuersätze und Regeln
| Annahme | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Einkommensteuer (Splittingtarif) | 12.348 € Freibetrag, progressiv bis 45 % | §32a EStG (Einkommensteuertarif 2026) |
| Vermietung (Strategie B) | Mieteinnahmen steuerpflichtig; Werbungskosten abzugsfähig (Zinsen, AfA, Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherung, nicht umlagefähiges Hausgeld) | §21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) |
| AfA (Abschreibung) | 2.0 % linear auf 80.0 % Gebäudeanteil | §7 EStG (Absetzung für Abnutzung) |
| Grunderwerbsteuer | 6.0 % (BE: 6.0 %) | Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) |
| Notar + Grundbuch | 1.5 % | BMF — Kaufnebenkosten |
| Eigennutzung (Strategie C) | Keine Mieteinnahmen, keine Werbungskosten, KreditZinsen nicht abzugsfähig | §21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) |
| Spekulationsfrist | Veräußerungsgewinn nach 10 Jahren steuerfrei — Verkauf nicht modelliert | §23 EStG (Private Veräußerungsgeschäfte) |
Plausibilität
Diese Werte werden in der Simulation verwendet — zur Kontrolle Ihrer Eingaben.
Haushaltseinkommen (netto)
7.500 € / Monat
Monatliche Sparrate
4.500 € / Monat
Berechnet: Einkommen − Ausgaben
Jährliche Sparrate (investiert)
54.000 € @ 7.0 %
Grunderwerbsteuer
6.0 % → 24.000 €
Notar + Grundbuch
6.000 €
Makler
14.280 €
Kaufnebenkosten Eigennutzung
44.280 €
Kaufnebenkosten Kapitalanlage
44.280 €
Grundsteuer (geschätzt)
340 € / Jahr
Geschätztes zvE (Haushalt)
117.510 € / Jahr
Grenzsteuersatz
38.0 %
Verfügbares EK: Nur liquides Kapital
80.000 €
Verfügbares EK: Liquid + investiertes Kapital
90.000 €
Ergebnisse
| Strategie | Nettovermögen ↓ | Depotwert | Immobilien-Equity | Gesamt investiert | Zinsen gezahlt | Miete gezahlt | Steuern gezahlt | Break-even vs. A |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Strategy A — Rent & Invest | 3.484.137 € | 3.484.137 € | 0 € | 746.204 € | 0 € | 893.796 € | 0 € | — |
| Jahr | Strategy A — Rent & Invest |
|---|---|
| 0 | 100.000 € |
| 1 | 141.206 € |
| 2 | 184.824 € |
| 3 | 231.016 € |
| 4 | 279.949 € |
| 5 | 331.808 € |
| 6 | 386.787 € |
| 7 | 445.094 € |
| 8 | 506.951 € |
| 9 | 572.597 € |
| 10 | 642.285 € |
| 11 | 716.288 € |
| 12 | 794.897 € |
| 13 | 878.421 € |
| 14 | 967.195 € |
| 15 | 1.061.573 € |
| 16 | 1.161.935 € |
| 17 | 1.268.688 € |
| 18 | 1.382.267 € |
| 19 | 1.503.136 € |
| 20 | 1.631.792 € |
| 21 | 1.768.768 € |
| 22 | 1.914.631 € |
| 23 | 2.069.989 € |
| 24 | 2.235.495 € |
| 25 | 2.411.841 € |
| 26 | 2.599.774 € |
| 27 | 2.800.089 € |
| 28 | 3.013.637 € |
| 29 | 3.241.328 € |
| 30 | 3.484.137 € |
| Strategie | Nettovermögen ↓ | Depotwert | Immobilien-Equity | Gesamt investiert | Zinsen gezahlt | Miete gezahlt | Steuern gezahlt | Break-even vs. A |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Strategy B — Investment Property (30% EK, 10J ZB) [Liquid + 50% investiert] | 3.246.568 € | 2.574.972 € | 671.596 € | 739.765 € | 243.246 € | 893.796 € | 26.212 € | 3 |
| Strategy B — Investment Property (30% EK, 15J ZB) [Liquid + 50% investiert] | 3.246.568 € | 2.574.972 € | 671.596 € | 739.765 € | 243.246 € | 893.796 € | 26.212 € | 3 |
| Strategy B — Investment Property (20% EK, 10J ZB) [Liquid EK] | 3.206.136 € | 2.539.941 € | 666.195 € | 740.330 € | 251.093 € | 893.796 € | 23.202 € | — |
| Strategy B — Investment Property (20% EK, 15J ZB) [Liquid EK] | 3.206.136 € | 2.539.941 € | 666.195 € | 740.330 € | 251.093 € | 893.796 € | 23.202 € | — |
| Strategy B — Investment Property (30% EK, 10J ZB) [Liquid EK] | 3.206.136 € | 2.539.941 € | 666.195 € | 740.330 € | 251.093 € | 893.796 € | 23.202 € | — |
| Strategy B — Investment Property (30% EK, 15J ZB) [Liquid EK] | 3.206.136 € | 2.539.941 € | 666.195 € | 740.330 € | 251.093 € | 893.796 € | 23.202 € | — |
| Strategy B — Investment Property (20% EK, 10J ZB) [Liquid + 50% investiert] | 3.206.136 € | 2.539.941 € | 666.195 € | 730.330 € | 251.093 € | 893.796 € | 23.202 € | — |
| Strategy B — Investment Property (20% EK, 15J ZB) [Liquid + 50% investiert] | 3.206.136 € | 2.539.941 € | 666.195 € | 730.330 € | 251.093 € | 893.796 € | 23.202 € | — |
| Strategy B — Investment Property (10% EK, 10J ZB) [Liquid EK] | 3.163.944 € | 2.519.353 € | 644.591 € | 702.565 € | 282.479 € | 893.796 € | 11.184 € | — |
| Strategy B — Investment Property (10% EK, 15J ZB) [Liquid EK] | 3.163.944 € | 2.519.353 € | 644.591 € | 702.565 € | 282.479 € | 893.796 € | 11.184 € | — |
| Strategy B — Investment Property (10% EK, 10J ZB) [Liquid + 50% investiert] | 3.163.944 € | 2.519.353 € | 644.591 € | 698.285 € | 282.479 € | 893.796 € | 11.184 € | — |
| Strategy B — Investment Property (10% EK, 15J ZB) [Liquid + 50% investiert] | 3.163.944 € | 2.519.353 € | 644.591 € | 698.285 € | 282.479 € | 893.796 € | 11.184 € | — |
| EK \ ZB | 10J | 15J |
|---|---|---|
| 10% | 3.163.944 € | 3.163.944 € |
| 20% | 3.206.136 € | 3.206.136 € |
| 30% | 3.206.136 € | 3.206.136 € |
| Jahr | Strategy B — Investment Property (10% EK, 10J ZB) [Liquid EK] | Strategy B — Investment Property (10% EK, 15J ZB) [Liquid EK] | Strategy B — Investment Property (20% EK, 10J ZB) [Liquid EK] | Strategy B — Investment Property (20% EK, 15J ZB) [Liquid EK] | Strategy B — Investment Property (30% EK, 10J ZB) [Liquid EK] | Strategy B — Investment Property (30% EK, 15J ZB) [Liquid EK] | Strategy B — Investment Property (10% EK, 10J ZB) [Liquid + 50% investiert] |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 55.720 € | 55.720 € | 80.000 € | 80.000 € | 80.000 € | 80.000 € | 55.720 € |
| 1 | 100.898 € | 100.898 € | 125.067 € | 125.067 € | 125.067 € | 125.067 € | 100.898 € |
| 2 | 148.103 € | 148.103 € | 172.186 € | 172.186 € | 172.186 € | 172.186 € | 148.103 € |
| 3 | 197.460 € | 197.460 € | 221.490 € | 221.490 € | 221.490 € | 221.490 € | 197.460 € |
| 4 | 249.111 € | 249.111 € | 273.117 € | 273.117 € | 273.117 € | 273.117 € | 249.111 € |
| 5 | 303.199 € | 303.199 € | 327.213 € | 327.213 € | 327.213 € | 327.213 € | 303.199 € |
| 6 | 359.883 € | 359.883 € | 383.939 € | 383.939 € | 383.939 € | 383.939 € | 359.883 € |
| 7 | 419.329 € | 419.329 € | 443.461 € | 443.461 € | 443.461 € | 443.461 € | 419.329 € |
| 8 | 481.716 € | 481.716 € | 505.961 € | 505.961 € | 505.961 € | 505.961 € | 481.716 € |
| 9 | 547.234 € | 547.234 € | 571.630 € | 571.630 € | 571.630 € | 571.630 € | 547.234 € |
| 10 | 616.083 € | 616.083 € | 640.672 € | 640.672 € | 640.672 € | 640.672 € | 616.083 € |
| 11 | 688.481 € | 688.481 € | 713.306 € | 713.306 € | 713.306 € | 713.306 € | 688.481 € |
| 12 | 764.659 € | 764.659 € | 789.766 € | 789.766 € | 789.766 € | 789.766 € | 764.659 € |
| 13 | 844.861 € | 844.861 € | 870.298 € | 870.298 € | 870.298 € | 870.298 € | 844.861 € |
| 14 | 929.350 € | 929.350 € | 955.170 € | 955.170 € | 955.170 € | 955.170 € | 929.350 € |
| 15 | 1.018.408 € | 1.018.408 € | 1.044.663 € | 1.044.663 € | 1.044.663 € | 1.044.663 € | 1.018.408 € |
| 16 | 1.112.334 € | 1.112.334 € | 1.139.081 € | 1.139.081 € | 1.139.081 € | 1.139.081 € | 1.112.334 € |
| 17 | 1.211.444 € | 1.211.444 € | 1.238.744 € | 1.238.744 € | 1.238.744 € | 1.238.744 € | 1.211.444 € |
| 18 | 1.316.081 € | 1.316.081 € | 1.344.000 € | 1.344.000 € | 1.344.000 € | 1.344.000 € | 1.316.081 € |
| 19 | 1.426.608 € | 1.426.608 € | 1.455.216 € | 1.455.216 € | 1.455.216 € | 1.455.216 € | 1.426.608 € |
| 20 | 1.543.416 € | 1.543.416 € | 1.572.785 € | 1.572.785 € | 1.572.785 € | 1.572.785 € | 1.543.416 € |
| 21 | 1.666.919 € | 1.666.919 € | 1.697.125 € | 1.697.125 € | 1.697.125 € | 1.697.125 € | 1.666.919 € |
| 22 | 1.797.559 € | 1.797.559 € | 1.828.687 € | 1.828.687 € | 1.828.687 € | 1.828.687 € | 1.797.559 € |
| 23 | 1.935.812 € | 1.935.812 € | 1.967.950 € | 1.967.950 € | 1.967.950 € | 1.967.950 € | 1.935.812 € |
| 24 | 2.082.185 € | 2.082.185 € | 2.115.426 € | 2.115.426 € | 2.115.426 € | 2.115.426 € | 2.082.185 € |
| 25 | 2.237.218 € | 2.237.218 € | 2.271.659 € | 2.271.659 € | 2.271.659 € | 2.271.659 € | 2.237.218 € |
| 26 | 2.401.488 € | 2.401.488 € | 2.437.238 € | 2.437.238 € | 2.437.238 € | 2.437.238 € | 2.401.488 € |
| 27 | 2.575.612 € | 2.575.612 € | 2.612.784 € | 2.612.784 € | 2.612.784 € | 2.612.784 € | 2.575.612 € |
| 28 | 2.760.252 € | 2.760.252 € | 2.798.966 € | 2.798.966 € | 2.798.966 € | 2.798.966 € | 2.760.252 € |
| 29 | 2.956.112 € | 2.956.112 € | 2.996.496 € | 2.996.496 € | 2.996.496 € | 2.996.496 € | 2.956.112 € |
| 30 | 3.163.944 € | 3.163.944 € | 3.206.136 € | 3.206.136 € | 3.206.136 € | 3.206.136 € | 3.163.944 € |
| Jahr | Depotwert | Immobilien-Equity |
|---|---|---|
| 0 | 15.720 € | 40.000 € |
| 1 | 43.582 € | 57.317 € |
| 2 | 73.368 € | 74.735 € |
| 3 | 105.197 € | 92.263 € |
| 4 | 139.199 € | 109.911 € |
| 5 | 175.510 € | 127.689 € |
| 6 | 214.277 € | 145.606 € |
| 7 | 255.658 € | 163.672 € |
| 8 | 299.820 € | 181.896 € |
| 9 | 346.946 € | 200.288 € |
| 10 | 397.224 € | 218.859 € |
| 11 | 450.863 € | 237.618 € |
| 12 | 508.082 € | 256.576 € |
| 13 | 569.117 € | 275.744 € |
| 14 | 634.219 € | 295.131 € |
| 15 | 703.659 € | 314.750 € |
| 16 | 777.724 € | 334.610 € |
| 17 | 856.721 € | 354.723 € |
| 18 | 940.981 € | 375.100 € |
| 19 | 1.030.856 € | 395.752 € |
| 20 | 1.126.724 € | 416.692 € |
| 21 | 1.228.988 € | 437.930 € |
| 22 | 1.338.079 € | 459.480 € |
| 23 | 1.454.460 € | 481.353 € |
| 24 | 1.578.623 € | 503.562 € |
| 25 | 1.711.099 € | 526.119 € |
| 26 | 1.852.451 € | 549.037 € |
| 27 | 2.003.282 € | 572.330 € |
| 28 | 2.164.241 € | 596.011 € |
| 29 | 2.336.019 € | 620.093 € |
| 30 | 2.519.353 € | 644.591 € |
| Strategie | Nettovermögen ↓ | Depotwert | Immobilien-Equity | Gesamt investiert | Zinsen gezahlt | Miete gezahlt | Steuern gezahlt | Break-even vs. A |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Strategy C — Buy to Live (30% EK, 10J ZB) [Liquid + 50% investiert]Best | 3.673.272 € | 3.001.676 € | 671.596 € | 905.012 € | 243.246 € | 0 € | 0 € | 2 |
| Strategy C — Buy to Live (30% EK, 15J ZB) [Liquid + 50% investiert] | 3.673.272 € | 3.001.676 € | 671.596 € | 905.012 € | 243.246 € | 0 € | 0 € | 2 |
| Strategy C — Buy to Live (20% EK, 10J ZB) [Liquid EK] | 3.621.793 € | 2.955.598 € | 666.195 € | 902.566 € | 251.093 € | 0 € | 0 € | 4 |
| Strategy C — Buy to Live (20% EK, 15J ZB) [Liquid EK] | 3.621.793 € | 2.955.598 € | 666.195 € | 902.566 € | 251.093 € | 0 € | 0 € | 4 |
| Strategy C — Buy to Live (30% EK, 10J ZB) [Liquid EK] | 3.621.793 € | 2.955.598 € | 666.195 € | 902.566 € | 251.093 € | 0 € | 0 € | 4 |
| Strategy C — Buy to Live (30% EK, 15J ZB) [Liquid EK] | 3.621.793 € | 2.955.598 € | 666.195 € | 902.566 € | 251.093 € | 0 € | 0 € | 4 |
| Strategy C — Buy to Live (20% EK, 10J ZB) [Liquid + 50% investiert] | 3.621.793 € | 2.955.598 € | 666.195 € | 892.566 € | 251.093 € | 0 € | 0 € | 4 |
| Strategy C — Buy to Live (20% EK, 15J ZB) [Liquid + 50% investiert] | 3.621.793 € | 2.955.598 € | 666.195 € | 892.566 € | 251.093 € | 0 € | 0 € | 4 |
| Strategy C — Buy to Live (10% EK, 10J ZB) [Liquid EK] | 3.535.541 € | 2.890.950 € | 644.591 € | 852.784 € | 282.479 € | 0 € | 0 € | 9 |
| Strategy C — Buy to Live (10% EK, 15J ZB) [Liquid EK] | 3.535.541 € | 2.890.950 € | 644.591 € | 852.784 € | 282.479 € | 0 € | 0 € | 9 |
| Strategy C — Buy to Live (10% EK, 10J ZB) [Liquid + 50% investiert] | 3.535.541 € | 2.890.950 € | 644.591 € | 848.504 € | 282.479 € | 0 € | 0 € | 9 |
| Strategy C — Buy to Live (10% EK, 15J ZB) [Liquid + 50% investiert] | 3.535.541 € | 2.890.950 € | 644.591 € | 848.504 € | 282.479 € | 0 € | 0 € | 9 |
| EK \ ZB | 10J | 15J |
|---|---|---|
| 10% | 3.535.541 € | 3.535.541 € |
| 20% | 3.621.793 € | 3.621.793 € |
| 30% | 3.621.793 € | 3.621.793 € |
| Jahr | Strategy C — Buy to Live (10% EK, 10J ZB) [Liquid EK] | Strategy C — Buy to Live (10% EK, 15J ZB) [Liquid EK] | Strategy C — Buy to Live (20% EK, 10J ZB) [Liquid EK] | Strategy C — Buy to Live (20% EK, 15J ZB) [Liquid EK] | Strategy C — Buy to Live (30% EK, 10J ZB) [Liquid EK] | Strategy C — Buy to Live (30% EK, 15J ZB) [Liquid EK] | Strategy C — Buy to Live (10% EK, 10J ZB) [Liquid + 50% investiert] |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 55.720 € | 55.720 € | 80.000 € | 80.000 € | 80.000 € | 80.000 € | 55.720 € |
| 1 | 102.051 € | 102.051 € | 126.772 € | 126.772 € | 126.772 € | 126.772 € | 102.051 € |
| 2 | 150.757 € | 150.757 € | 175.974 € | 175.974 € | 175.974 € | 175.974 € | 150.757 € |
| 3 | 201.992 € | 201.992 € | 227.767 € | 227.767 € | 227.767 € | 227.767 € | 201.992 € |
| 4 | 255.923 € | 255.923 € | 282.319 € | 282.319 € | 282.319 € | 282.319 € | 255.923 € |
| 5 | 312.727 € | 312.727 € | 339.810 € | 339.810 € | 339.810 € | 339.810 € | 312.727 € |
| 6 | 372.592 € | 372.592 € | 400.435 € | 400.435 € | 400.435 € | 400.435 € | 372.592 € |
| 7 | 435.720 € | 435.720 € | 464.399 € | 464.399 € | 464.399 € | 464.399 € | 435.720 € |
| 8 | 502.326 € | 502.326 € | 531.922 € | 531.922 € | 531.922 € | 531.922 € | 502.326 € |
| 9 | 572.639 € | 572.639 € | 603.239 € | 603.239 € | 603.239 € | 603.239 € | 572.639 € |
| 10 | 646.905 € | 646.905 € | 678.600 € | 678.600 € | 678.600 € | 678.600 € | 646.905 € |
| 11 | 725.385 € | 725.385 € | 758.273 € | 758.273 € | 758.273 € | 758.273 € | 725.385 € |
| 12 | 808.359 € | 808.359 € | 842.545 € | 842.545 € | 842.545 € | 842.545 € | 808.359 € |
| 13 | 896.125 € | 896.125 € | 931.720 € | 931.720 € | 931.720 € | 931.720 € | 896.125 € |
| 14 | 989.003 € | 989.003 € | 1.026.125 € | 1.026.125 € | 1.026.125 € | 1.026.125 € | 989.003 € |
| 15 | 1.087.332 € | 1.087.332 € | 1.126.109 € | 1.126.109 € | 1.126.109 € | 1.126.109 € | 1.087.332 € |
| 16 | 1.191.477 € | 1.191.477 € | 1.232.043 € | 1.232.043 € | 1.232.043 € | 1.232.043 € | 1.191.477 € |
| 17 | 1.301.827 € | 1.301.827 € | 1.344.326 € | 1.344.326 € | 1.344.326 € | 1.344.326 € | 1.301.827 € |
| 18 | 1.418.797 € | 1.418.797 € | 1.463.383 € | 1.463.383 € | 1.463.383 € | 1.463.383 € | 1.418.797 € |
| 19 | 1.542.831 € | 1.542.831 € | 1.589.667 € | 1.589.667 € | 1.589.667 € | 1.589.667 € | 1.542.831 € |
| 20 | 1.674.402 € | 1.674.402 € | 1.723.665 € | 1.723.665 € | 1.723.665 € | 1.723.665 € | 1.674.402 € |
| 21 | 1.814.019 € | 1.814.019 € | 1.865.896 € | 1.865.896 € | 1.865.896 € | 1.865.896 € | 1.814.019 € |
| 22 | 1.962.222 € | 1.962.222 € | 2.016.912 € | 2.016.912 € | 2.016.912 € | 2.016.912 € | 1.962.222 € |
| 23 | 2.119.591 € | 2.119.591 € | 2.177.308 € | 2.177.308 € | 2.177.308 € | 2.177.308 € | 2.119.591 € |
| 24 | 2.286.744 € | 2.286.744 € | 2.347.716 € | 2.347.716 € | 2.347.716 € | 2.347.716 € | 2.286.744 € |
| 25 | 2.464.342 € | 2.464.342 € | 2.528.813 € | 2.528.813 € | 2.528.813 € | 2.528.813 € | 2.464.342 € |
| 26 | 2.653.093 € | 2.653.093 € | 2.721.324 € | 2.721.324 € | 2.721.324 € | 2.721.324 € | 2.653.093 € |
| 27 | 2.853.753 € | 2.853.753 € | 2.926.021 € | 2.926.021 € | 2.926.021 € | 2.926.021 € | 2.853.753 € |
| 28 | 3.067.128 € | 3.067.128 € | 3.143.732 € | 3.143.732 € | 3.143.732 € | 3.143.732 € | 3.067.128 € |
| 29 | 3.294.083 € | 3.294.083 € | 3.375.341 € | 3.375.341 € | 3.375.341 € | 3.375.341 € | 3.294.083 € |
| 30 | 3.535.541 € | 3.535.541 € | 3.621.793 € | 3.621.793 € | 3.621.793 € | 3.621.793 € | 3.535.541 € |
| Jahr | Depotwert | Immobilien-Equity |
|---|---|---|
| 0 | 15.720 € | 40.000 € |
| 1 | 44.734 € | 57.317 € |
| 2 | 76.022 € | 74.735 € |
| 3 | 109.729 € | 92.263 € |
| 4 | 146.012 € | 109.911 € |
| 5 | 185.038 € | 127.689 € |
| 6 | 226.986 € | 145.606 € |
| 7 | 272.049 € | 163.672 € |
| 8 | 320.431 € | 181.896 € |
| 9 | 372.351 € | 200.288 € |
| 10 | 428.046 € | 218.859 € |
| 11 | 487.767 € | 237.618 € |
| 12 | 551.783 € | 256.576 € |
| 13 | 620.381 € | 275.744 € |
| 14 | 693.871 € | 295.131 € |
| 15 | 772.582 € | 314.750 € |
| 16 | 856.867 € | 334.610 € |
| 17 | 947.104 € | 354.723 € |
| 18 | 1.043.697 € | 375.100 € |
| 19 | 1.147.078 € | 395.752 € |
| 20 | 1.257.710 € | 416.692 € |
| 21 | 1.376.089 € | 437.930 € |
| 22 | 1.502.742 € | 459.480 € |
| 23 | 1.638.238 € | 481.353 € |
| 24 | 1.783.182 € | 503.562 € |
| 25 | 1.938.224 € | 526.119 € |
| 26 | 2.104.056 € | 549.037 € |
| 27 | 2.281.423 € | 572.330 € |
| 28 | 2.471.117 € | 596.011 € |
| 29 | 2.673.990 € | 620.093 € |
| 30 | 2.890.950 € | 644.591 € |
Modell
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